在本轮房地产行业的调整中，一批中小房企、区域性房企倒掉，相反万科、恒大等大型龙头房企销售额仍有较大增幅，市场占有率有一定提高。因此，在这一轮房地产调整的周期里房地产并购机会会大量出现，行业集中度也将不断提高。

行业集中度提高

任何一个行业在历经高速增长后，行业空间会趋于饱和，全行业也将放低增速，转而进入一个相对稳定的平台整理期。

目前，房地产市场历经了十几年的黄金增长期后，也进入了一个相对稳定的通道进行整理。

而在这个平台期内，市场上的资金将进一步增加行业集中度、龙头企业市场占率明显提高、土地储备及项目数量都向龙头企业集中，也因此，整个行业的集中度会不断提高，多层次并购也会集中出现。

从城市分布看，二线、三线城市的房地产项目去化较为缓慢，中小型房企生存较为艰难，区域性房企的生存空间较为有限，金星房产、兴润置地等区域性房企纷纷倒闭已经很能说明，未来在资金面没有明显缓解，项目去化较慢，中小型房企的冬天将不可避免。

相比中小房企大型龙头房企的资金还是相对宽裕，土地储备较为充实，业态较为丰富，即使行业毛利下滑，行业景气度下降也仍然可以平价走量回笼资金，加上其它业务收入进行弥补，大型房企依然可以维持一定盈利水平。

由此，房地产行业的集中度将在本轮调整中加速，中小房企、区域性房企的没落甚至破产也将加速。行业远期形成自然垄断将是大趋势，而目前来看，万科、保利、恒大等龙头房企最有可能发展成为行业垄断时期的巨头。

房地产并购升级

在房地产行业平均负债率高企，现金流仍然普遍趋紧，库存去化仍不是很理想的情况下，房地产迎来了结构调整期，这也意味着房地产行业并购机会会大幅增加，然而本轮房地产调整中的并购与以往不同。

从地域看，全国性的房企，将利用其资金实力雄厚的优势不断在全国扩张，以此增加市场占有率，提高进入市场的门槛，增加行业话语权，形成自然垄断。

而这对中小型房企、地方区域性房企则将被市场不断边缘化，被迫发生并购，直至退出市场，因此，中小房企如无良好稳定的现金流将很难在严酷的市场环境中生存下来。

从并购手段上看，在市场不景气现金流仍普遍偏紧的情况下，一些中小房企因负债率高，企业运营风险大，现金流紧张，使得大企业往往通过以现金为主的收购形式会更容易达成收购条件。

不过，面对这样的市场环境，中小房企拿钱走人也许这就已经是最佳选择了。

从并购内容看，当前的收购与前几年相比出现了显著的变化，过去的收购主要以项目收购为主，而通常这样做主要有三个目的。

一是，对于要约方而言，通过项目收购可以获得心仪的地块，而不用通过激烈繁复的竞拍过程获得地块。

同时，对于项目持有方则依靠土地溢价获得了较为丰厚的回报，也规避了自己个头小带来的抗风险能力差，运营能力不足，现金流有限，对市场预判不足等问题。

另一方面，全国性房企在进入区域市场时，由于对该区域环境，地方政策，地理位置，市场偏好等不熟悉，通过收购项目进入区域市场并试水温成本风险相对较小。

在这方面的一个典型案例便是2011年恒大集团收购深圳市建设集团以此进驻深圳，随后，在2013年9月，恒大地产又收购原国香地产在布吉的国香山项目以试水深圳市场。

而目前从恒大国香山项目的去化率看，其试水和进入深圳市场确实取得了较好的成果。

最后一点，在短时间内通过对多个项目的收购，实力较为雄厚的房企可以抢占市场，增加公司资产。

而在此轮调整的并购中，近一两年由于市场形势变化，行业不断成熟，市场上出现项目组团并购、股权并购等新的并购形式。

在股权并购方面，其典型案例莫过于今年融创以62.98亿港元收购绿城24.313%的股权，成为绿城中国第一大股东的并购案。

而这样的股权并购最直接的好处就在于，短期内显著地扩大了企业的市场份额和品牌知名度，但副作用则是拖累企业的现金流，增加企业债务。

另外，在并购操作方面，股权并购比项目并购要复杂很多，谈判过程，审计过程都更为耗时耗力。

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